In primis, bisogna fare chiarezza sul significato di queste denominazioni e capire cosa comportano.
Per “destinazione d’uso”, si intende il modo e la finalità con cui viene utilizzato un immobile.
La classificazione avviene attraverso una lettera e un numero che li identifica in maniera univoca.
Al catasto sono censiti tutti gli immobili presenti sul territorio, da quelli a destinazione ordinaria, come le abitazioni, fino a quelli a destinazione particolare o speciale (dagli alberghi ai teatri, dagli ospedali agli istituti di credito, dai fabbricati alle stazioni per servizi di trasporto e così via).
Nella compravendita di case, il termine più comune è “uso residenziale”, ossia di immobili destinati a diventare una dimora dove vivere.
Come cambiare destinazione d’uso a un locale commerciale
Può capitare che, per i motivi più disparati, si debba cambiare destinazione d’uso di un immobile.
Gli aspetti da considerare riguardano due categorie principali: l’ambito urbanistico-normativo e quello morfologico. Consideriamo, nel nostro caso, di dove cambiare destinazione d’uso a un locale commerciale: quali sono i primi passi per iniziare la procedura?
Il punto di partenza per il cambio di destinazione è valutare che sussistano le condizioni per procedere, ossia se è una cosa che è permesso fare.
Da regione a regione possono variare alcune condizioni ma in linea generale i principi sono gli stessi e devono essere rispettati.
Guida per il cambio di destinazione di un locale commerciale
Per intraprendere il cambio di destinazione d’uso, occorre fare un serie di valutazioni. Alcuni consigli vi saranno utili per capire come procedere e far sì che tutto vada a buon fine.
Ecco una breve guida per il cambio di destinazione di un locale commerciale:
1. Controllare il piano urbanistico
Bisogna accertarsi che dal punto di vista urbanistico sia permesso il cambio, altrimenti non si può procedere.
2. Accertarsi delle condizioni igienico-sanitarie
Bisogna valutare che vengano osservate tutte le norme igienico-sanitarie prescritte dai regolamenti locali, garantendo dei livelli minimi di salubrità.
3. Valutare la morfologia del territorio
Per questo aspetto è necessario consultare il Piano Regolatore Comunale, che indica la possibilità o meno di trasformare una zona. Se questo non è permesso si dovrà accantonare l’idea, se invece è fattibile, bisogna considerare i parametri da rispettare. Il Piano, infatti, indica anche le destinazioni d’uso possibili in una determinata area.
Consulta il Piano Regolatore Comunale
Cambio di destinazione d’uso: come procedere
I costi del cambio di destinazione d’uso
Verificate le condizioni per procedere al cambio di destinazione d’uso, si devono analizzare attentamente i costi, in modo da capire se la variazione è sostenibile o meno.
La cifra da investire cambia notevolmente a seconda del tipo di intervento che si deve affrontare e dei conseguenti lavori.
Quest’ultima analisi permettere di avere il quadro completo della situazione, in modo da prendere una decisione definitiva.
La strada più “economica”, è quella di una trasformazione non “radicale”. Se vogliamo trasformare un ufficio in un’abitazione e viceversa, gli interventi saranno di semplice adeguamento degli spazi e dell’arredamento, in quanto l’uso commerciale non ha stravolto completamente la fisionomia dell’immobile.
Diverso il discorso se si tratta di interventi massicci di ristrutturazione, in caso ad esempio si decida di trasformare un fabbricato in una casa. Le procedure di cambio destinazione riguarderanno la struttura dell’immobile e dobbiamo considerare costi sicuramente maggiori.
A questo investimento, si aggiungono le spese per le prestazioni di professionisti, inerenti le pratiche urbanistiche e catastali e il pagamento degli oneri di urbanizzazione, da versare quando si intraprendono lavori edilizi.
Procedure finali del cambio di destinazione d’uso
Arrivati a questo punto, l’aspetto burocratico riveste un ruolo molto importante nelle procedure finali del cambio di destinazione d’uso. Infatti, incide nella fase preliminare e diventa determinante in quella conclusiva, quando i lavori sono stati portati a termine e bisogna certificare il cambio. Le procedure finali prevedono la presentazione della dichiarazione di cambio d’uso all’Agenzia del territorio, che di conseguenza modificherà anche la rendita catastale, elemento che serve per il calcolo delle imposte. Ultimo passo prima di utilizzare l’immobile, sarà il certificato di agibilità: la documentazione per il cambio, i permessi ottenuti, la variazione avvenuta e questo ultimo certificato completano il cambio di destinazione d’uso.
