Conviene acquistare casa su carta? | Giancarlo Grandi

 

Conviene comprare una casa nuova o da ristrutturare? La scelta dipende in primo luogo dalla zona in cui si vuole andare ad abitare. Nelle periferie delle grandi città e di quelle in espansione, per rispondere alla richiesta abitativa, stanno sorgendo vere e proprie città satelliti, con spazi verdi, centri commerciali, servizi e possibilità di parcheggiare l'auto: una serie di aspetti positivi fondamentali per alcuni acquirenti.

Poi certo, comprare casa direttamente dal costruttore significa vederla realizzata secondo i tuoi gusti, scegliere i materiali in modo da garantire l’efficienza energetica senza la prospettiva di un’estenuante ristrutturazione e, non ultimo, risparmiare sul prezzo e concordare le modalità di pagamento più comode. Ma significa anche comprare casa sulla carta, stringere il patto quando i lavori sono ancora in corso o, addirittura, quando l’immobile esiste soltanto come progetto. Questo apre una serie di incognite, ed è importante conoscere i propri diritti e farli valere.

Cosa significa acquistare casa su carta?

Acquistare casa su carta, detto anche “a progetto”, consiste nell’acquistare un’immobile in fase di costruzione oppure ancora in fase iniziale di progettazione. Quella di acquistare casa su carta può essere una valida soluzione per ridurre le spese ma può anche nascondere dei pericoli. Nei casi più sfortunati e decisamente più estremi, l’impresa di costruzione potrebbe fallire, incontrare delle difficoltà di carattere economico, e quindi ritardare la consegna dell’immobile o addirittura bloccare i lavori fino a data da destinarsi. Ma se tutto scorre liscio e ci sono le dovute garanzie, intraprendere questa strada comporta senza dubbio un notevole vantaggio.

conviene acquistare casa su carta

Quali sono i vantaggi?

Si può decidere di acquistare casa su carta se non si ha l’urgenza di trasferirsi subito nella nuova abitazione, se si dispone di una liquidità da versare come anticipo e a garanzia di acquisto a fine lavori o ancora se l’impresa di costruzione che si occuperà della realizzazione del progetto è affidabile e in grado di fornire delle garanzie anche sui tempi e i modi previsti per la consegna.

5 buoni motivi per acquistare casa su carta

Qualunque sia la motivazione, acquistare casa su carta comporta dei grandi vantaggi perché offre:

  1. la possibilità di personalizzare l’immobile, concordando con anticipo la suddivisione degli spazi e la scelta delle finiture ( ad esempio i pavimenti  e infissi) e non dover quindi affrontare altre spese per eventuali modifiche e adattamenti;
  2. disporre di un’immobile conforme alle recenti disposizioni previste dal Regolamento edilizioin materia di risparmio energetico e norme igieniche;
  3. evitare spese per la ristrutturazione dell’edificio per molti anni;
  4. la possibilità di ottenere un buon margine di sconto sul prezzo di acquisto.
  5. Nel momento in cui valutate l’idea di comprare una casa in costruzione, sappiate che acquistare una casa su carta, direttamente dal costruttore, comporta l’IVA agevolata al 4%, se trattasi di prima casa. In caso fosse il secondo (o terzo etc) immobile, l’IVA avrebbe aliquota ordinaria del 10%. L’Iva andrà versata anche nel caso di acquisto di una casa, direttamente dal costruttore, rimasta invenduta per 5 anni. Il compratore dovrà infatti restituire al compratore l’imposta da questi già versata in precedenza.

I rischi nascosti

Come accennato, la scelta di acquistare un immobile non ancora finito, o in alcuni casi in fase progettuale, comporta anche dei rischi. Acquistando infatti una “promessa” e quindi nulla di concreto e tangibile, si accettano anche vari imprevisti e incognite che potrebbero sorgere all’improvviso. Se ad esempio l’impresa fallisse, i cosiddetti promissari-acquirenti — cioè coloro che fino a quel momento hanno pagato senza essere ancora proprietari dell’immobile — potrebbero perdere non solo la casa, ma anche la somma già versata.

Come tutelarsi?

Per regolarizzare la situazione e tutelare i diritti degli acquirenti è stata introdotta la legge n.1220/2005 che ha cercato di mettere ordine in questo specifico comparto del mercato. Vediamo quali sono i principali strumenti di garanzia per chi decide di acquistare casa su carta:

  1. primo fra tutti la fidejussione obbligatoria: il costruttore deve fornire all’acquirente una fidejussione per l’importo già versato in modo da assicurare la restituzione dell’importo in caso di fallimento presentando alla banca o all’assicurazione tutte le ricevute dei pagamenti effettuati e chiederne il rimborso;
  2. prima del rogito finale, il costruttore deve anche stipulare una polizza assicurativa a beneficio dell’acquirente, della durata di 10 anni a partire dalla fine dei lavori, per coprire eventuali danni materiali all’immobile — sia totali che parziali — ed eventuali difetti costruttivi;
  3. sottoscrivere un contratto preliminare (meglio noto come compromesso) che riporti la descrizione dettagliata dell’immobile, l’indicazione dei tempi di consegna, la modalità di pagamento e gli estremi della fidejussione. Tutto rigorosamente nero su bianco. Il compromesso dovrà essere registrato presso la Conservatoria del registro inserendo l’acquirente tra i creditori “privilegiati” in caso di fallimento del costruttore.

La situazione potrebbe complicarsi ulteriormente se il fallimento del costruttore avvenisse al termine dei lavori, quando il rogito non è stato ancora fatto. Con la legge n. 122 è stato istituito un fondo di solidarietà per gli acquirenti vittime dei fallimenti dei costruttori, alimentato proprio dal pagamento delle fidejussioni. Tuttavia le possibilità di recuperare la cifra versata sono limitate e i tempi di attesa molto lunghi. Infatti, l’acquirente diventerebbe insieme ai fornitori e alle banche, uno dei tanti creditori.

quali sono i vantaggi

Cosa deve contenere un contratto per acquistare casa su carta?

Il d. Lgs 122/2005 ha dettato anche regole più severe per la stesura del compromesso e del rogito.

Un preliminare o compromesso per l’acquisto di una casa in costruzione deve quindi contenere tutti questi dati:


  • • estremi del Permesso di Costruire
    • descrizione dell’immobile e delle sue caratteristiche tecniche
    • elenco di eventuali vincoli e convenzioni con il Comune
    • termini massimi previsti per la consegna
    • prezzo complessivo e modalità di pagamento
    • estremi della fidejussione.

In particolare, se il contratto non cita la fidejussione, rifiutatevi di firmarlo o fate presente che potreste chiederne l’annullamento e la restituzione della caparra con gli interessi.
Attenzione: dopo il Decreto Casa del 2014, chi vende non può chiedere di soprassedere alle garanzie previste in cambio di un prezzo scontato!

Vi consiglio di far registrare il contratto preliminare presso la Conservatoria del registro, perché ciò consente di inserire l’acquirente tra i creditori privilegiati in caso di fallimento del costruttore.

Se l’immobile risulta prima casa, potete anche inserire nel contratto un diritto di prelazione a vostro favore, nel caso di procedura esecutiva e vendita all’asta.


Chi Sono

Sono Giancarlo Grandi, agente immobiliare di Milano con più di 30 anni di esperienza. Offro i miei consigli a chi vuole affrontare una compravendita immobiliare nella maniera più serena possibile, per evitare sorprese e per raggiungere al meglio il proprio obiettivo.

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